جدول المحتويات
إدارة المجمعات السكنية في تركيا موضوع يشغل بال العديد من المهتمين بالاستثمار في تركيا. ونظرًا لأن مجموعة لالي العقارية تبيع العقارات للأجانب، فإننا نواجه نفس الأسئلة من عملائنا حول إدارة المجمعات السكنية في تركيا. في الحقيقة، إدارة المجمعات السكنية في تركيا تخضع لنفس القواعد إلى حد ما كباقي دول العالم. تُعلم هذه المقالة عملائنا ومشتري العقارات الأجانب الآخرين في تركيا عن كيفية إدارة المجمعات السكنية في تركيا.
عندما تشتري عقارًا في مجمع، فإنك توافق على الامتثال لقواعد خطة الإدارة، حيث يمكنك طلب خطة إدارة المجمع الذي ينتمي له العقار الخاص بك عندما تتلقى سند الملكية الخاص بك. وبشكل عام، تعد خطة إدارة المجمعات السكنية في تركيا نصًا قياسيًا يعده المنشئ.
ماهي قوانين إدارة المجمعات السكنية في تركيا؟
يتيح لك الحصول على سكن في مجمعات سكنية في اسطنبول أو غيرها من المدن التركية الاستفادة من خدمات مميزة وعالية الجودة. من المعروف أن المجمعات السكنية توفر بيئة مريحة للسكان، فضلاً عن خدمات متكاملة تسهل أسلوب الحياة وتجعلهم أكثر اطمئناناً، وتنظم القوانين التركية إدارة المجمعات والمباني السكنية. بحيث أن أولئك الذين اختاروا مجمعات سكنية يجب أن يعرفوا هذه القوانين. يرغب بعض أصحاب الشقق في المجمعات السكنية في الحصول على معلومات عن حقوقهم والتزاماتهم في مبانيهم السكنية، وتتلخص المواد الواردة في القوانين المنظمة لإدارة المجمعات السكنية في تركيا. في النقاط التالية:
- المجمعات السكنية يديرها أصحابها. يجب أن يضمن مجلس هؤلاء الالتزام بأسلوب الإدارة، بموجب “قانون الملكية KMK-27”.
- يجب أن يجتمع مجلس الملاك مرة أو مرتين في السنة على الأقل.
- ينعقد مجلس الملاك بحضور الأغلبية، وتتخذ قراراته بالتصويت.
- قرارات المجلس لازمة لجميع الملاك
- يتم حل المشاكل أو سوء التفاهم بين المالكين والمديرين، أو لجنة الرقابة، من قبل مجلس الإدارة.
- إدارة المجمعات السكنية في تركيا مرجعية تنفيذية وليست مرجعية قرار.
- يقوم مدير المجمع السكني بشكل دوري بتقديم تقرير إلى مجلس الملاك.
- يطلب من المدير تقديم التقرير في أي وقت يطلبه نصف أعضاء مجلس الإدارة.
- يمكن للمالك معارضة قرارات المجلس.
اقرأ المزيد: أفضل مجمعات سكنية في اسنيورت اسطنبول
تفاصيل مهمة عن إدارة المجمعات السكنية في تركيا
هذه بعض التفاصيل التي يمكن لها أن تجيب عن أسئلة الكثير من المستثمرين المهتمين بشراء عقارات في المجمعات السكنية في تركيا.
- إدارة المجمعات السكنية ليست كياناً قانونياً.
- لا يمكن للناس إدارة المجمعات، لكنها تحكمها اللوائح.
- لا تدار المجمعات بشكل فردي من قبل المديرين ولا أصحاب الشقق.
- كما يتم الإشراف على المجمعات السكنية من قبل نفس المجلس.
- الهدف من إدارة المنتجع هو تقديم خدمات إدارية وعملية وفق الميزانية المقترحة (الأمن، التنظيف، التكنولوجيا، الإدارة).
- يجب أن تمتثل خطة مديري المنتجع بالكامل لقانون الملكية وأن تتمتع بهيكل اجتماعي ثري يتميز بالخبرة والقانون والشفافية المالية.
- اجتماعات التأسيس والإدارة المعقدة
عندما تشتري عقارًا في مبنى جديد أولاً، تنشئ شركة الإنشاءات الإدارة. خلاف ذلك، يجب أن تتعاون مع جيرانك من أجل إنشاء الإدارة. يجب أن يتم عقد الاجتماع بمشاركة أغلبية المالكين.
اقرأ أكثر: هل تشتري شقة في الجانب الأوروبي أو الآسيوي في تركيا
أهم الخطوات وفقًا للقانون من أجل إنشاء إدارة للمجمع
هناك بعض الخطوات المتّبعة بخصوص موضوع إدارة المجمّعات السكنية في تركيا
إعداد جدول أعمال الاجتماع والدعوة إلى اجتماع إدارة المجمع
يكتب جميع الموضوعات التي يجب مناقشتها في الاجتماع، مثل (إنشاء إدارة المجمع، واختيار أعضاء إدارة المجمع، وتحديد تكاليف الصيانة، وتحديد قواعد عمل القائم بالرعاية أو الأمن، إلخ. ) وفقًا لقانون الملكية المشتركة، لا يمكنك اتخاذ قرار في الاجتماع إذا لم يتم الإعلان عنه في جدول الأعمال والدعوة. يجب عليك دعوة المالكين بالعناوين وأوقات الاجتماعات لكلا الاجتماعين.
تحديد موعد للاجتماع
يجب أن يعلن موعدين للاجتماع إذا لم يحضر غالبية المالكين (الأغلبية 51٪) الاجتماع الأول. يمكن تحديد موعد الاجتماع الثاني بعد 7 أيام من تاريخ الاجتماع الأول. في الاجتماع الثاني، لم تعد هناك حاجة للأغلبية.
دعوة قانونية
يجب توجيه دعوة مع جدول أعمال الاجتماع إلى جميع المالكين. نسخة يمكنك تعليقها عند مدخل المجمع السكني حيث يمكن للجميع رؤيتها بسهولة. هناك طريقتان لإجراء مكالمة الاجتماع؛ يمكن تسليم هذه الدعوات للمالكين مقابل التوقيع على “كشف تسليم الدعوة”.
إذا كان العقار فارغاً أو مستأجراً من قبل المستأجر أو تعذر الوصول إلى المالك فيجب إرسال هذه الدعوة “بخطاب مسجل”. يجب الاحتفاظ بإيصال إرسال هذا الخطاب في مستندات السجل الخاصة بسجلات الإدارة التي تنص على دعوة جميع المالكين على الفور.
أول لقاء
يمكنك تحضير “كتاب القرارات” قبل الاجتماع. قم بإعداد “وثيقة حضور الاجتماع”، حيث يكون جميع المشاركين في الاجتماع حاضرين أم لا. إذا كانت الأغلبية في الوقت المعلن، يبدأ الاجتماع؛ وإلا سيتم عقد الاجتماع الثاني.
اقرأ حول: ما هي الأوراق المطلوبة لشراء عقار في تركيا؟
الاجتماع الثاني إذا لزم الأمر
غالبية عدد المالكين لم يعد إلزاميًا. حتى إذا كان هناك مالك وإذا تمت جميع الدعوات بشكل صحيح، يمكنك اتخاذ جميع القرارات بنفسك. يجب أن تتخذ جميع القرارات بأصوات 51٪ من الحاضرين.
بعد إنشاء إدارة المجمع، يتم تعيين المدير حتى يناير من العام التالي. من المهم أن تكتب بالتفصيل واجبات سلطات الإدارة في دفتر القرارات مثل فتح حساب مصرفي / إداري، وتوكيل محامٍ، والعمل في SGK (هيئة التأمين) ومكتب الضرائب. بعد الاجتماع، يجب أن تعلن الموضوعات المعينة جميع قرارات الاجتماع. وهكذا يحصل مدير المجمع على تفويضه القانوني نيابة عن إدارة المجمع.
الاجتماعات السنوية لإدارة المجمع
يتم اتخاذ جميع قرارات إدارة التطوير في هذه الاجتماعات. يجب على كل مالكٍ احترام قواعد وقرارات هذه الاجتماعات. لا يمكن أن تتعارض هذه القرارات مع خطة الإدارة وقوانين إدارة المجمعات السكنية في تركيا. يتم اختيار مديري المجمع وترخيصهم لمدة عام واحد. يجب أن تعقد هذه الاجتماعات كل عام في يناير. يُنصح بحضور هذه الاجتماعات أو السماح لأحد أصدقائك أو جارك أو المستأجر بتقديمك. يمكن لممثلك حضور الاجتماعات التالية والمشاركة باتخاذ القرار:
اختيار المجلس
في الوقت المعلن في مكان الاجتماع، يبدأ الاجتماع بعد التوقيع على ورقة الحضور. لا ينبغي أن يكون الرئيس مسؤولاً عن تقرير العام السابق.
تقارير الإدارة للعام السابق / المراجعة والتفريغ
يجب أن يكون لدى المدير المختص والمراجع نسخ من تقاريرهم قبل الاجتماع. يقرأ المدير أنشطة العام السابق كتقرير للحاضرين. يجب أن يكون أعضاء مجلس المراقبة قد فحصوا واطلعوا على جميع النفقات، واستلام المدفوعات، واستلام رسوم الصيانة المحصلة قبل الاجتماع. يقرأ أحد أعضاء مجلس الرقابة تقرير المراجعة. بعد تقديم التقريرين، سيصوت المدير ومجلس الرقابة أخيرًا على إبراء ذمة الإدارة والوضع المالي للعام السابق.
يجوز لأي مالك أن يطلب مراجعة التقارير المالية وإثبات الدفع والنفقات قبل الاجتماع أو خلاله. إذا لم تكن مقتنعًا بتصفية الملفات، فاطلب أثناء الاجتماع الحصول على التقرير إذا لم يتم تقديمه بعد. إذا كنت تعتقد أن هناك تكلفة دون أي مبرر أو أن الرصيد المالي غير صحيح، فيمكنك رفع دعوى أمام محكمة الصلح المدنية في غضون شهر واحد بعد هذا الاجتماع. تراجع المحاكم تقرير التدقيق نيابة عن جميع الملاك.
اختيار مدير المجمع الجديد ومجلس التحكم
يتم اختيار المدير الجديد وأعضاء مجلس الرقابة. يمكن أن يكون مدير المجمع أي شخص أو أي شركة. لكن يجب أن يكون أعضاء مجلس المراقبة من الملاك. سيتم تفويضهم بتنفيذ جميع القرارات التي سيتم اتخاذها خلال الجمعية المكلفة بها.
جدول أعمال الاجتماع المعلن والأشياء التي يجب أن تقررها
ستتم مناقشة جميع البنود التي تم الإعلان عنها في جدول أعمال الاجتماع وحلها في هذا الجزء من الاجتماع مثل؛ الشكاوى العامة، وخطة عمل القائمين على الإشراف، ومقدار تكاليف الصيانة، والمصاعد، ووقت تشغيل المسبح، وما إلى ذلك. قد يحتاج إلى إصلاح أو طلاء أو عمل إضافي في المباني القديمة، في هذه الحالة يتم تحديد الميزانية خلال الاجتماع. يمكن للمالكين التصويت والموافقة على دفع هذه الرسوم الإضافية. لاتخاذ قرار كهذا 51٪ من المشاركين الحاضرين كافية لقبول قرار الاجتماع.
اقرأ المزيد: افضل مجمعات سكنية في بيليك دوزو
رسوم الصيانة والتكاليف الإضافية
يتم تحديد تكاليف الصيانة في هذه الاجتماعات ويجب على كل مالك الدفع. إذا طلبت الإدارة تكاليف إضافية لإصلاح أو طلاء المبنى، على سبيل المثال. ننصح عملائنا بعدم مقاومة الإدارة فيما يتعلق بهذه المدفوعات. إذا لم تكن متأكدًا مما إذا كانت شرعية، فاطلب من المدير الاطلاع على دفتر القرار. يجب أن يظهروا لك تلك القرارات. يجب أن يكون هناك مكتوب بوضوح كم يجب دفعه مقابل الوحدات ولماذا. ادفع في كل مرة مقابل إيصال مع وصف واضح، ننصح عملائنا بالدفع مقدمًا لمدة 6 أشهر إذا كانوا لا يقيمون في المنزل بانتظام. حتى لو بقيت أم لا، يجب على المديرين إعادة هذه التكاليف ودفع رواتب الموظفين. سيكون خيارًا جيدًا لك أن تدفع السلفة بدلاً من الديون طويلة الأجل. غالبًا ما يكون دافعو الدفعات الأوائل محبوبين أكثر من الذين يدفعون متأخرًا.
إذا لم تدفع المدفوعات الإضافية المطلوبة أو رسوم الصيانة، فستكون على يقين من أنهم سيحصلون عليها منك من خلال مكتب التنفيذ بالإضافة إلى تكاليف المحكمة وأتعاب المحاماة والفوائد. وهذه كانت أهم المعلومات التي يجب معرفتها عن كيف تتم إدارة المجمعات السكنية في تركيا من أجل تفادي الوقوع في أي تعقيدات لاحقاً.
مستشارك الـعقاري بانتظارك، لحجز موعد استشارة مجانية تواصل معنا على الرقم التالي:
