أهم الخطوات الفانونية للتأكد من العقار في تركيا لعام 2025

الاستثمار في العقار في تركيا يعد من أبرز الخيارات التي تجذب المستثمرين من جميع أنحاء العالم، وذلك بفضل موقع البلاد الاستراتيجي وقوة سوقها العقاري. ومع ذلك، فإن ضمان شراء عقار آمن وخالٍ من المخاطر القانونية يتطلب معرفة دقيقة بالإجراءات القانونية والتأكد من استيفاء جميع المستندات والشروط اللازمة.

لذلك، قام فريق “لالي” بإعداد هذا الدليل الشامل الذي يوضح أهم الخطوات القانونية التي يجب اتباعها عند شراء العقار في تركيا لضمان استثمار ناجح وسلس دون أي عقبات قانونية.

تواصل معنا الآن للحصول على استشارة عقارية مجانية

ما الالتزامات القانونية التي تقع على عاتق البائع تجاه المشتري؟

تم سن قوانين تملك العقار في تركيا بحيث تضمن حقوق المستثمرين وتوفر لهم بيئة استثمارية مثالية، ولهذا نجد أن البائع يتحمل عدداً من الالتزامات القانونية تجاه المشتري عند بيع العقار، وتشمل:

• المحافظة على العقار حتى يتم تسليمه إلى المشتري بحالته المتفق عليها.
• نقل الملكية بشكل قانوني ورسمي إلى المشتري.
• ضمان خلو العقار من العيوب أو النواقص التي قد يترتب عليها تكاليف إضافية.
• إذا كان هناك عيوب معروفة للبائع ولم يتم إبلاغ المشتري بها، يحق للمشتري إلغاء العقد أو المطالبة بالتعويض بدلاً من ذلك (يُمنح هذا الحق خلال ستة أشهر من تاريخ الشراء).
• ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك، يكون المشتري مسؤولاً عن تكاليف إعداد صكوك نقل الملكية، إلى جانب التكاليف الأخرى المرتبطة بعملية نقل الملكية، بما في ذلك رسوم كاتب العدل وأي ضريبة على أرباح رأس المال مستحقة الدفع من قبل البائع.

خطوات هامة للتأكد من الوضع القانوني لـ العقار في تركيا

قبل شراء عقار في تركيا، يجب على المشتري أن يتحقق من عدة أمور لتجنب الوقوع ضحية للاحتيال أو 

• مطابقة اسم المالك الحالي للعقار مع المعلومات المسجلة.
• خلو العقار من أي رهون عقارية أو التزامات مالية أخرى قد تؤثر على حقوق الملكية.
• مطابقة السعر المقترح للعقار مع مواصفاته الفعلية.
• التحقق من عدم وجود مستأجرين يشغلون العقار.
• وفي حال تملك أرض، يجب التأكد من أن الأرض مخصصة للبناء بشكل قانوني.

كما يُنصح بمراجعة السجل العقاري في دار البلدية المحلية حيث يقع العقار، والتي من خلالها يمكن التأكد من صحة بيانات العقار، هوية المالكين الحاليين، وجود أي رهون أو عوائق قانونية، وأي أحكام قضائية تؤثر على العقار.

ما هو العقد المبدئي لشراء العقار في تركيا؟

عند التأكد من أن العقار مطابق للمواصفات ويمكن شراؤه بأمان، قد يحتاج المشتري إلى بعض الوقت لتوفير المبلغ اللازم لإتمام عملية الشراء. وفي هذه الحالة، يتم استخدام عقد مبدئي يُعرف أحياناً باسم “عقد الإيداع”.

ويعد هذا العقد اتفاقاً ملزماً يتضمن التزام البائع بنقل ملكية العقار إلى المشتري بحلول تاريخ محدد في المستقبل. وفي حال إخلال البائع بالتزامه وعدم إتمام البيع، يحق للمشتري المطالبة بإلغاء العقد وتسجيله عبر دعوى قضائية.

المستندات القانونية المطلوبة عند شراء العقار في تركيا

عند شراء عقار في تركيا، هناك عدد من المسائل القانونية التي يجب مراعاتها، ومنها يلزم تقديم المستندات التالية:

• وثيقة السجل العقاري، والتي تحتوي على تفاصيل العقار مثل الموقع (القرية/الحي)، رقم القطعة، رقم المبنى، والقسم المستقل.
• وثيقة الهوية أو جواز السفر مع الترجمة إذا لزم الأمر.
• شهادة القيمة العادلة للعقار الصادرة عن البلدية المعنية.
• تقرير التثمين العقاري لتحديد القيمة الفعلية للعقار.
• بوليصة التأمين الإجباري ضد الزلازل، سواء كان العقار سكنياً أو تجارياً.
• صور حديثة للطرفين، صورة واحدة للبائع، وصورتان للمشتري (تم التقاطها خلال الأشهر الستة الأخيرة، بمقاس 6×4).
• التوكيل الرسمي في حالة التعامل عبر وكالة خارجية، حيث يجب تقديم أصل التوكيل أو نسخة مصدقة منه مع ترجمته.

ومن الجدير بالذكر أنه في حال كان أحد الأطراف لا يتحدث اللغة التركية، يمكن الاستعانة بمترجم محلف.

ما يحتاجه المشتري من معلومات في حال لو كانت الملكية جديدة؟

العقار في تركيا الجديد كلياً، أي الذي لم يُسبق السكن فيه، تختلف عملية التأكد من حالته القانونية قليلاً عن العقارات التي كانت مملوكة من قبل أفراد آخرين. وفيما يلي المستندات التي يجب الإطلاع عليها قبل شراء عقار جديد في تركيا:

• وجود رخصة مشروع تتضمن موافقة الدائرة الفنية المختصة، والتي تؤكد أن البناء قد تم تنفيذه وفقاً للموافقة الأصلية الصادرة عن مكتب البلدية.
• شهادة صلاحية السكن، والتي تُثبت أن العقار مناسب للسكن وفقاً للمعايير المعتمدة.
• القيد في السجل العقاري للعمران مع توفير التأمين اللازم لضمان معالجة أي عيوب في عملية إنشاء.
• الضمان المصرفي، في حالة شراء عقار “على الخارطة”، حيث يجب التأكد من أن أي مبالغ مدفوعة بالأقساط محمية بضمان مصرفي.

هل جميع الجنسيات يُسمح لها شراء العقارات في تركيا؟

في الماضي القريب، كان يُطبّق مبدأ المعاملة بالمثل على الأجانب الراغبين في الاستثمار العقاري في تركيا. أي أن الحكومة التركية كانت تسمح لمواطني الدول الأخرى بشراء العقارات على أراضيها فقط إذا كانت دولهم تمنح الأتراك الحق نفسه. 

واستمر هذا الوضع حتى عام 2012، عندما تم تعديل القوانين وأصبح بإمكان الأجانب من مختلف أنحاء العالم شراء العقارات في تركيا، باستثناء مواطني بعض الدول والتي يبلغ عددها خمس دول فقط. وفيما يلي الجنسيات التي لا يُسمح لها بشراء العقار في تركيا:

السوريون

يعود سبب منع السوريين من تملك العقارات في تركيا إلى اتفاقية موقعة عام 1939، والتي تنص على مصادرة جميع أملاك الأتراك في سوريا، وما زالت هذه الاتفاقية سارية حتى اليوم. ومع كثرة لجوء السوريين إلى الأراضي التركية، يتم حالياً دراسة إمكانية تعديل هذا القانون.

الأرمن

العلاقة التركية الأرمينية يسودها الكثير من التوتر بسبب أحداث مضت، ومازالت تركيا تعتبرها تهديداً على أمنها القومي. لهذا السبب، لا تبدي الحكومة التركية أي نية في السماح لمواطني أرمينيا بالاستثمار العقاري على أراضيها في المستقبل القريب.

القبارصة اليونانيون

الأزمة الدبلوماسية بين تركيا وقبرص تعود إلى عام 1925، حين بدأت النزاعات حول حقوق الأتراك في قبرص. وهذا النزاع المستمر حال دون السماح لمواطني قبرص اليونانية بشراء العقار في تركيا. ورغم ذلك، هناك آمال بإمكانية إعادة النظر في هذا القرار مستقبلاً.

الكوبيون

يحظر على المواطنين الكوبيين شراء العقارات في تركيا بسبب القوانين الدولية التي تفرض عقوبات على البلد.

الكوريون الشماليون

على غرار الوضع في كوبا، تمنع القوانين التركية مواطني كوريا الشمالية من امتلاك العقارات في البلاد، نتيجة العقوبات المفروضة على كوريا الشمالية.

سند الملكية | أهم الإثباتات القانونية لحق التملك

يعد سند الملكية النهائي، المعروف باللغة التركية باسم “Tapu Senedi”، الوثيقة الرسمية التي تُثبت ملكية العقار في تركيا، يتم تسجيل السند باسم المشتري في السجل العقاري المحلي.

كما يتم توقيع العقد النهائي في مكتب كاتب العدل، وهو جهة رسمية تشهد على توقيع العقد لضمان قانونيته. في يوم التوقيع، يجتمع جميع الأطراف المعنية في مكتب كاتب العدل، وقد يشمل ذلك ممثل البنك إذا كان العقار ممولاً برهن عقاري. ويتم الأمر كالتالي:

• يقرأ كاتب العدل العقد بصوت عالٍ، ثم يتم التحقق من هويات الأطراف.
• يوقع كل من البائع والمشتري وكاتب العدل على سند الملكية.
• يتم تسليم أموال الشراء في صورة شيك مصرفي مضمون لضمان حقوق جميع الأطراف.

متى يجوز إلغاء عقد شراء العقار في تركيا قانونياً؟

غالباً ما تُدرج شروط فسخ العقد ضمن بنوده لحماية جميع الأطراف. ومع ذلك، فإن الأسباب الرئيسية التي قد تؤدي إلى إلغاء عقد شراء العقار تشمل:

• الإخلال بالالتزامات التعاقدية المنصوص عليها في العقد.
• فقدان العقار لأي سبب قانوني أو إنشائي.
• عدم سداد المدفوعات المستحقة وفقاً لشروط العقد.
• اكتشاف رسوم خفية أو عيوب في العقار تؤثر على صلاحيته أو قيمته.

وهنا نصل إلى ختام هذه الجولة العقارية الشاملة والتي تعرفنا فيها على كيفية التأكد من العقار في تركيا من الناحية القانونية قبل تملكه لضمان عملية شراء آمنة وخالية من المخاطر القانونية أو المالية. وإذا كنت بحاجة إلى استشارة قانونية أو مساعدة في عملية الشراء، لا تتردد في التواصل معنا لنقدم لك الدعم الكامل الذي يحمي استثمارك ويضمن حقوقك.

الأسئلة الشائعة

هل يمكن للأجانب شراء عقار في تركيا؟

يستطيع أغلب الأجانب شراء عقارات في تركيا مع مراعاة القوانين التركية التي تنص على بعض الشروط والتي منها تجنب الشراء في المناطق العسكرية وألا تتجاوز العقارات المملوكة للمواطن الأجنبي نسبة 10% من المنطقة.

هل ينصح بشراء العقار في تركيا؟

بالتأكيد ينصح بشراء عقارات تركيا وذلك نظراً لاقتصادها المتنامي مع حزمة الإصلاحات والقرارات الحكومية التي تشجع دائماً على الاستثمار في تركيا، إضافة إلى الامتيازات التي ينالها المستثمر بدايةً من الإقامة العقارية وصولاً للجنسية التركية.

لماذا الاستثمار العقاري في تركيا؟

إن الاستثمار العقاري في تركيا يعد من أكثر المجالات المرغوبة لدى المستثمرين وذلك بفضل التسهيلات المقدمة من طرف الحكومة التركية، إضافة إلى أن تركيا بلد مناسب لبداية الاستثمار العقاري فيه وذلك لعوامل عدة منها الموقع الجغرافي الممتاز والمناخ الجميل والسياحة النشطة على مدار السنة.

اقرأ أيضاً:

عقارات تركيا

كيف تشتري عقار في تركيا بضمان الحكومة التركية لعام 2025

العائد على الاستثمار العقاري في عقارات تركيا

تواصل معنا الآن للحصول على استشارة عقارية مجانية