إدارة المجمعات السكنية في تركيا أمراً يشغل بال العديد من المهتمين بالاستثمار في تركيا. ونظراً لكون “لالي العقارية” مجموعة عقارية متخصصة في بيع العقارات التركية للأجانب، كان لابد من التطرق لذلك الموضوع الهام.
وفي السطور التالية نتعرف على قوانين إدارة المجمعات السكنية في تركيا بالإضافة إلى الخطوات الشاملة لإدارة أي مجمع سكني.
تواصل معنا الآن للحصول على استشارة عقارية مجانية
ما هي المجمعات السكنية؟
تتألف المجمعات السكنية في تركيا من وحدات سكنية متعددة تقع في موقع واحد، وتضم مرافق وخدمات متكاملة تلبي احتياجات السكان المتنوعة. وغالباً ما تحتوي هذه المجمعات على شقق سكنية، ويمكن أن تتضمن أيضاً فيلات أو متاجر للبيع.
مميزات السكن في المجمعات السكنية في تركيا
للسكن في المجمعات السكنية في تركيا العديد من المزايا، ويشمل ذلك:
- يتم تصميم أغلب أبنية المجمعات السكنية الحديثة في تركيا وفق تصاميم هندسية متطورة مقاومة للزلازل.
- يتوفر في المجمع السكني كافة المرافق الترفيهية مثل المسابح، الملاعب، صالات الرياضة، وغيرها.
- يتواجد في المجمع السكني أيضاً جميع المرافق الهامة التي قد يحتاجها السكان من مستشفيات ومدارس وغيرها.
- يتم إدارة المجمعات السكنية في تركيا وفق قوانين منظمة.
- علاوة على ذلك، تتوفر أنظمة أمان وحراسة مستمرة على مدار الساعة لضمان سلامة السكان.
- تتميز بوجود مساحات خضراء ومسارات للمشي للاستمتاع بالطبيعة والهواء النقي.
- تتوفر خدمات صيانة المجمعات السكنية والمرافق المتواجدة فيه.
- تضم المجمعات السكنية في تركيا محلات ومراكز تجارية تلبي كافة احتياجات السكان.
- عادة ما تتواجد المجمعات السكنية في مواقع استراتيجية في المدن أو بالقرب منها.
قوانين إدارة المجمعات السكنية في تركيا 2025
من المعروف أن المجمعات السكنية توفر بيئة مريحة للسكان، بفضل خدماتها المتكاملة والتي بدورها تعمل على تيسير أسلوب الحياة. وقد وضعت تركيا بعض القوانين التي من شأنها إدارة المجمعات السكنية في تركيا لتوضيح حقوق والتزامات القاطنين بها. ويمكن تلخيص تلك القوانين في النقاط التالية:
- وفقاً لقانون الملكية التركي (KMK-27)، يدير المجمعات السكنية مجلس مؤلف من مالكي الشقق.
- يجب أن يجتمع هذا المجلس مرة أو مرتين سنوياً لمناقشة القضايا المتعلقة بالمجمع وإدارة شؤونه.
- يشترط حضور الأغلبية لعقد الاجتماع، وتُتخذ القرارات بأصوات الأعضاء الحاضرين، وتعتبر هذه القرارات ملزمة لجميع الملاك.
- يعتبر مدير المجمع السكني جهة تنفيذية تهدف إلى متابعة تطبيق قرارات مجلس الملاك دون أن يمتلك سلطة اتخاذ القرار.
- على المدير تقديم تقارير دورية لمجلس الملاك، مع إمكانية طلب المجلس لهذه التقارير في أي وقت إذا طلبها نصف الأعضاء.
- كما يحق لأي مالك الاعتراض على قرارات المجلس وفقاً للقوانين المعمول بها.
- يتم حل النزاعات بين الملاك والمديرين، أو لجنة الرقابة، من قبل مجلس الإدارة.
تفاصيل هامة عن إدارة المجمعات السكنية في تركيا
إليك تفاصيل منظمة حول إدارة المجمعات السكنية في تركيا لعام 2025، تجيب على جميع أسئلة المستثمرين المهتمين بشراء العقارات في المجمعات السكنية:
- إدارة المجمعات السكنية ليست كياناً قانونياً مستقلاً، إنما تحكمها لوائح محددة ويشرف عليها مجلس الملاك.
- لا يحق للأفراد من أصحاب الشقق أو المديرين التحكم بالمجمعات بشكل فردي حيث تدار المجمعات وفقاً لهيكل تنظيمي يشمل جميع الملاك.
- يعمل المجلس كمشرف رئيسي على المجمع السكني، لضمان الالتزام بالقوانين واللوائح المعمول بها.
- الهدف الرئيسي لإدارة المجمعات السكنية في تركيا هو تقديم خدمات إدارية وعملية وفق الميزانية المقترحة. وتشمل تلك الخدمات: الأمن، التنظيف، التكنولوجيا، والخدمات الإدارية.
- يجب على مدراء المجمع الالتزام التام بقانون الملكية التركي، مع الاعتماد على خبرة قانونية ومالية لتحقيق الشفافية في الإدارة.
- عند شراء عقار في مجمع جديد، تتولى شركة الإنشاءات في البداية تشكيل إدارة المجمع.
- في حال عدم تشكيل الإدارة من قبل شركة الإنشاءات، يجب على الملاك التعاون لعقد اجتماع تأسيسي بمشاركة أغلبية الأعضاء، لإنشاء إدارة مناسبة تدير شؤون المجمع بفعالية.
خطوات إدارة المجمعات السكنية في تركيا وفقاً للقانون
والآن قد يتسائل البعض عن كيفية إدارة عمارة سكنية أو مجمع سكني في تركيا..! وفي هذا الصدد، هناك بعض الخطوات التي يمكن اتباعها لإدارة المجمعات السكنية في تركيا، تشمل:
1. إعداد جدول أعمال الاجتماع
يجب إعداد جدول أعمال شامل يحدد كل المواضيع التي سيتم مناقشتها في الاجتماع، والتي قد تشمل:
- إنشاء إدارة المجمع
- اختيار أعضاء الإدارة
- تحديد تكاليف صيانة المجمعات السكنية
- وضع قواعد عمل طواقم الأمن والحراسة
2. الدعوة إلى إجتماع إدارة المجمع
وفقاً لقانون الملكية المشتركة وإدارة الأملاك في تركيا، لا يمكن اتخاذ أي قرار بشأن موضوع لم يُدرج مسبقاً في جدول الأعمال ولم يُعلن عنه في الدعوة للاجتماع. لذا، ينبغي أن يتم إرسال جدول الأعمال وأوقات الاجتماعات وعناوينها إلى جميع الملاك لضمان حضورهم أو إطلاعهم على التفاصيل.
3. تحديد موعد الاجتماع
يتم تحديد الاجتماع الأول بحضور غالبية الملاك، حيث تعتبر الأغلبية المطلوبة 51% من إجمالي الملاك. ولكن في حال إن لم تتحقق هذه النسبة في الاجتماع الأول، يتم تعيين موعد للاجتماع الثاني، الذي يُعقد بعد مرور 7 أيام على الأقل من الاجتماع الأول. وفي هذا الاجتماع الثاني، لا تعد الأغلبية شرطاً لعقد الاجتماع واتخاذ القرارات.
4. إصدار دعوة قانونية للاجتماع
أيضاً من خطوات إدارة المجمعات السكنية في تركيا، يجب إرسال دعوة رسمية تتضمن جدول الأعمال إلى جميع الملاك، كما يمكن تعليق نسخة من الدعوة عند مدخل المجمع السكني حتى يمكن للجميع رؤيتها. وهناك طريقتان لتوزيع الدعوة:
- يمكن تسليمها شخصياً إلى الملاك مع توقيعهم على كشف استلام الدعوة.
- أيضاً يمكن إرسالها عبر البريد المسجل إذا لم يكن المالك متواجداً أو تعذر الوصول إليه لأي سبب. وفي هذه الحالة، يجب الاحتفاظ بإيصال إرسال الخطاب المسجل ضمن مستندات الإدارة كإثبات على توجيه الدعوة لجميع الملاك.
5. عقد الاجتماع الأول
وفي هذه الخطوة، يجب تحضير “كتاب القرارات” قبل بدء الاجتماع، والذي سيتضمن كل القرارات التي تم اتخاذها. كذلك، يجب إعداد وثيقة حضور الاجتماع لتوثيق أسماء الملاك الحاضرين وتأكيد النسبة القانونية الواجب تواجدها. وهنا، في حال حضور الأغلبية المطلوبة، يتم عقد الاجتماع في الموعد المحدد، أما في حال عدم حضور الاغلبية، يتم التأجيل إلى الاجتماع الثاني.
6. الاجتماع الثاني إذا لزم الأمر
في الاجتماع الثاني، لا يُشترط تحقيق غالبية الحضور. وبالتالي، حتى وإن حضر عدد قليل من الملاك، يمكن المضي في اتخاذ القرارات ما دامت الدعوات قد وُجهت بشكل قانوني وصحيح. ويتم اتخاذ القرارات بنسبة 51% من أصوات الحاضرين.
7. استكمال الإجراءات الإدارية بعد الاجتماع
بعد إنشاء إدارة المجمع وتعيين المدير، يتم تعيين المدير حتى يناير من العام التالي. وهنا، من المهم توثيق كل تفاصيل واجبات الإدارة في “كتاب القرارات”، بما في ذلك فتح حسابات مصرفية، توكيل محام، والتعامل مع الجهات الرسمية مثل هيئة التأمين الاجتماعي (SGK) ومكتب الضرائب. كما يتم إعلان جميع قرارات الاجتماع وإتاحتها للملاك، لإضفاء الطابع القانوني على تفويض المدير ليقوم بدوره باسم إدارة المجمع.
الاجتماعات السنوية لإدارة المجمعات السكنية في تركيا
في الاجتماعات السنوية للمجمع السكني، تُتخذ جميع القرارات التي تنظم إدارة وتطوير المجمع. وهنا، يتعين على كل مالك الالتزام بتلك القرارات والامتثال لها. كما أن هذه القرارات لا يجب أن تتعارض مع خطة الإدارة الأساسية أو قوانين إدارة المجمعات السكنية في تركيا. يتم انتخاب مدير المجمع ويُمنح الترخيص لمدة سنة واحدة، أيضاً يتم عقد هذه الاجتماعات بشكل دوري في يناير من كل عام. وبالطبع، يُفضل حضور الملاك لهذه الاجتماعات شخصياً، ولكن في حال عدم التمكن من الحضور، يمكن تفويض شخص آخر مثل صديق أو جار أو مستأجر ليشارك بالنيابة عنهم في اتخاذ القرارات.
اختيار المجلس وبدء الاجتماع
يبدأ الاجتماع في الموعد المحدد بعد توقيع الملاك على ورقة الحضور. وهنا، لا ينبغي أن يكون الرئيس مسؤولاً عن تقرير العام السابق.
تقارير الإدارة للعام السابق / المراجعة والتفريغ
يجب على المدير المختص والمراجع المالي تحضير تقاريرهم حول أداء المجمع خلال العام السابق وتقديمها للحضور في الاجتماع. يقوم المدير بعرض تقرير النشاطات، بينما يقدم عضو من مجلس الرقابة تقرير المراجعة المالية، والذي يشمل كافة النفقات والمدفوعات وجميع الإيرادات المحصلة. وبعد تقديم هذه التقارير، يتم التصويت على الموافقة على التقرير المالي والوضع المالي للإدارة.
يحق لأي مالك الاطلاع على التفاصيل المالية ودليل المصروفات قبل الاجتماع أو خلاله. وإذا كان لدى أحد الملاك أي استفسار حول تفاصيل التقارير أو يشك في صحة البيانات المالية، فله الحق في رفع دعوى قانونية أمام محكمة الصلح المدنية في غضون شهر واحد من الاجتماع. حينها ستقوم المحكمة بمراجعة وتدقيق التقارير بالنيابة عن جميع الملاك.
انتخاب مدير المجمع ومجلس الرقابة الجديد
يتم انتخاب مدير جديد وأعضاء جدد لمجلس الرقابة خلال الاجتماع، ويمكن أن يكون المدير شخصاً أو شركة مختصة في إدارة العقارات. بينما يجب أن يكون أعضاء مجلس الرقابة من الملاك فقط. يتولى المدير وأعضاء المجلس مهمة تنفيذ جميع القرارات المتخذة خلال الاجتماع، وضمان سير الأمور الخاصة بإدارة المجمعات السكنية في تركيا بسلاسة.
مناقشة جدول الأعمال والقرارات المتخذة
تتضمن جلسة الاجتماع مناقشة جميع النقاط المدرجة في جدول الأعمال، مثل معالجة الشكاوى العامة، ومراجعة خطة عمل المشرفين، وتحديد تكاليف صيانة المجمعات السكنية، ومواعيد تشغيل المرافق العامة كالمصاعد وحمامات السباحة. وفي حال إذا تطلبت بعض المباني أعمال صيانة إضافية كإصلاحات أو طلاء، يتم تحديد ميزانية إضافية وتُطرح للتصويت. ومن ثم، يكفي تأييد 51% من الحاضرين لاعتماد هذه القرارات المتعلقة بالرسوم الإضافية.
رسوم الصيانة والتكاليف الإضافية
يتم تحديد رسوم الصيانة وتكاليفها خلال هذه الاجتماعات، ويطلب من جميع الملاك سداد هذه التكاليف بانتظام. وفي حال طُلبت تكاليف إضافية لأغراض الصيانة كإصلاحات أو تجديدات، ننصح عملائنا بعدم الاعتراض فيما يتعلق بهذه المدفوعات. وللتأكد من شرعية هذه التكاليف، يمكنك أن تطلب من المدير الاطلاع على دفتر القرار حيث ينبغي أن تكون تلك المعلومات مفصلة وواضحة، بما في ذلك التكلفة والسبب وراء فرضها.
وبعد سداد هذه الرسوم يجب الإبقاء على إيصالات الدفع، ويمكن للملاك الذين لا يقيمون في المجمع بانتظام تسديد رسوم الصيانة مسبقاً لتجنب التأخر في الدفع، حيث تكون هذه الرسوم لازمة لاستمرارية الخدمات في المجمع. وسداد المبالغ مسبقاً يعتبر بالطبع خياراً أفضل من تراكم الديون.
وهنا نصل إلى ختام هذه الجولة الشاملة حول إدارة المجمعات السكنية في تركيا، والتي تطرقنا فيها إلى أهم الجوانب الإدارية التي تهم كل مالك. ولهذا، إن كنتم تفكرون في تملك عقار في إحدى المجمعات السكنية الفاخرة في تركيا أو ترغبون في معرفة المزيد حول كيفية إدارة الأملاك في تركيا، فإن فريق “لالي العقارية” هنا لمساعدتكم. لذا، لا تترددوا في التواصل معنا للحصول على استشارات مجانية موثوقة.
تواصل معنا الآن للحصول على استشارة عقارية مجانية
الأسئلة الشائعة
أيهما أفضل، شراء شقة داخل أم خارج مجمع سكني؟
ليس هناك خيار أفضل من الآخر ولكن يتفاوت الأمر حسب تفضيلات كل مشتري، ولكن في الغالب عادةً ما ينجذب العملاء للخيارات السكنية في المجمعات نظراً لتوفر كافة المرافق والخدمات بها بالإضافة إلى خدمات الصيانة الدورية.
كيفية إدارة عمارة سكنية أو مجمع سكني؟
تتم إدارة المجمعات السكنية في تركيا من خلال تشكيل مجلس ملاك يعقد اجتماعات دورية لإقرار الميزانية وتعيين الإدارة، ويتم اتخاذ القرارات وفق جدول أعمال معلن مسبقاً، مع الالتزام بالقوانين التي تنظم حقوق وواجبات الملاك والمديرين لضمان الشفافية وجودة الخدمات.
اقرأ أيضاً
