هل فعلا ممكن أن أشتري عقار في اسطنبول وأحصل على عائد أجار 10% ؟!
نعم ممكن بالطبع! لكن لابد أن تعلم أنك تعرضت لعملية تحايل وأن ما ستأخذه من آجار هو بالأصل مضاف لسعر العقار فهي فلوسك وأنت قد دفعتها بثمن العقار إبتداءا !
أي أنك اشتريت عقار غالي الثمن بالأساس .
- اعلم أخي القارئ أن المعدل الطبيعي للأجار السكني هو 4-5% وقد تزيد قليلا بالأجار التجاري وتصل بحد أقصى ل 7% .
- واعلم ايضا أن هناك زيادة سنوية على الأجار (التضخم الطبيعي في البلد) بنسب متفاوتة بحسب ما تقرره الدولة .
فأنت عندما تأخذ ضمان أجار ل 5 سنوات 10% من قيمة العقار .
بأحسن الأحوال بالغالب تكون السنة الأولى 5% وزيادة 0.5% كل سنة بمعنى بالسنة الخامسة يكون الأجار يمثل بأعلى حد 7% .أما باقي 10% تكون قد دفعتها إبتداءا من قيمة العقار .
هل هذه المعادلة تنطبق على الشركات بدون استثناء . الجواب لا .
يوجد بعض الشركات تعطي 10% ضمان أجار كعروض حقيقية لكنها بالحقيقة نادرة جدا.
ننصحك بأن تناقش السعر دون ضمان أجار وستكتشف بنفسك أن هناك خصم على العقار.
لابد لك حين تسمع بضمان أجار مرتفع أن تدرس سعر العقار جيدا .
ادرس كون العقار فرصة كسعر أم لا وذلك من خلال التركيز على نقطتين أساستين :
- أولا : مقارنة سعر العقار الحقيقي بعقارات مشابهة بالمنطقة والتركيز بالمقارنة على سعر المتر المربع وليس على سعر العقار .
- ثانيا : ركز على استراتيجية الخروج من السوق قبل الشراء وذلك من خلال شراء عقار تستطيع بيعه للقاعدة الصلبة وهم الأتراك ( 80% تقريبا من مشتري العقار ) فلذلك لابد لك أن تشتري مواصفات ومنطقة محببة للقاعدة الصلبة وليس لك شخصيا .
ما الفائدة من شراء عقار لا أستطيع بيعه إلا لأجانب (20% تقريبا من مشتري العقار ) بمعنى أن بيعه صعب.
وما الفائدة من شراء عقار بضمان أجار 10% ويصعب بيعه أو أطر لبيعه دون ربح في ثمن العقار !
أنت تربح من العقار بأساسين اثنين وهما زيادة سعر العقار ودخل الأجار فانتبه لكليهما ولا تهمل أحدها على الآخر .
السؤال هنا : كيف تعرف سعر أجار العقار الحقيقي ؟
إذا كان عقارك جاهز للسكن فتستطيع أن تعرف أجاره من خلال معرفة المثيل وذلك من خلال موقع صاهباندان أو غيره من المواقع المعتمدة في تركيا.
ولا ننصح باعتماد الأرقام الموجودة وإنما بالإتصال ورؤية العقار والتأكد من الأجار الحقيقي أو من خلال سؤال أشخاص ساكنين بنفس المجمع أو بنفس المنطقة .
أما إذا كان عقارك قيد البناء فانتبه لنقطتين : الأولى أن من يعطيك أجار وعقارك قيد البناء فهو بكل تأكيد يعطيك من مالك ؟! والثانية لا تبالغ في توقع نسبة الأجار فهي على الغالب لن تزيد بأعلى حد عن 5% للعقار الجديد .
نعم ترتفع نسبة الأجار سنويا . لكن ليس بالضرورة الزيادة كل سنة وليس معدل الإرتفاع ثابت . فلا تبالغ بحساب زيادة دخل الأجار .
اعلم أن الزيادة السنوية على الأجار ما هي إلا تضخم طبيعي في البلد بمعنى أن القيمة الشرائية تكون نفسها حتى مع الزيادة .
ولا تنسى أبدا معادلة صرف الليرة والدولار فهي الاعب الأساسي (رأس المال ) وليس الأجار .
المستشار العقاري : ياسر قعقع
